موسسه حقوقی دادآرمان_وکیل ملکی_وکیل ارث _ وکیل مهریه

⚖ آیا قولنامه‌های خرید و فروش ملک الزام‌آور هستند؟

✅ از جمع مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مستفاد می‌شود که قولنامه به طور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد، مگر مواردی که استثنا شده‌اند.

✅ املاک در حقوق ثبت به دو دسته تقسیم شده‌اند:
➖ املاکی که ثبت شده‌اند
➖ املاکی که ثبت نشده‌اند

آن دسته که به ثبت نرسیده‌اند، از آنجایی که ثبت املاک اجباری است، باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می‌رسند جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی، قابل انتقال نیستند.
بنابراین متن صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت‌گرفته به‌وسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت است.
البته در موارد استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته است، مورد قبول قانون قرار گیرد.

❌مواردی مانند اجاره محل‌های مسکونی، اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ با درج این جمله
«اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است»
سند عادی را موجه کرده است.❌

📚 اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت‌ اسناد و املاک خارج است.

✅ مورد دیگر مربوط به وصیت‌نامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود، معتبر است.

✅ مورد بعدی ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت است که در برگیرنده بناهایی است که بر روی زمین‌هایی احداث شده‌اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست.
این ماده می‌گوید: معاملاتی که تا تاریخ 21 تیر سال 1365 در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته است، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می‌شود و طی تشریفاتی، به اداره ثبت فرستاده شود تا سند مالکیت صادر شود. غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت بر اساس مقررات و وضعیت‌های استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی شوند اما این قاعده شامل قولنامه نمی‌شود.
dadarman.com
kiandad.com